Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (495) 332-37-90
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 449-45-96 Доб. 640

Новости Социальная сфера Транспорт Экономика и предпринимательство Строительство и реконструкция Городское хозяйство Все новости. Карта Ремонт и реконструкция Благоустройство Озеленение Все объекты. N ПП Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы В целях реализации основных направлений социально-экономичес- кой политики Правительства Москвы на годы, обеспечения постепенного перехода определения величины арендной платы за поль- зование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности го- рода Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города, реализации целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города отраслей народного хо- зяйства Правительство Москвы постановляет: 1. Утвердить Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы далее - Методика , согласно приложению к настоящему поста- новлению. Ввести в действие Методику расчета арендной платы п.

Учитывая произошедшие изменения в экономике страны и необходимость совершенствования имущественных отношений, Правительство Москвы своим Постановлением от 22 января г.

Приложение 3 к постановлению Правительства Москвы от 22 января г. N ПП. Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы.

Приложение 1. Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда

Учитывая произошедшие изменения в экономике страны и необходимость совершенствования имущественных отношений, Правительство Москвы своим Постановлением от 22 января г. Этим же Постановлением Правительство Москвы от Дата ввода ее в действие - с 1 января г.

Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;.

НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду в ценах текущего года ;. Кд - коэффициент доходности 1 кв. Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Однако, как часто в нашей действительности по известной поговорке, бывает: "Хотели как лучше, а получилось как всегда". То есть, вместе с водой выплеснули и "ребенка". Имеется ввиду наличие грубого методологического просчета, заключающегося в том, что в новой Методике при расчете годовой арендной платы исключен коэффициент эффективности окупаемости вложений капитала. Размер годовой арендной платы нежилого помещения здания, сооружения в городе Москве длительное время определялся по следующей формуле:.

Как видно из данного выражения 2 , основой определения арендной платы являлась остаточная стоимость нежилого помещения с учетом окупаемости вложений, равного 10 лет. Имеется ввиду, что базовая стоимость строительства стоимость восстановления или замещения в конкретный период устанавливалась исходя из сложившихся базовых затрат на новое строительство в соответствующий год, которая затем уменьшалась на величину износа, накопленного за эффективный фактический срок службы объекта.

В результате получали остаточную стоимость помещения, которая корректировалась множеством коэффициентов, включая коэффициент кратности эффективности , равный Обратная величина коэффициента кратности 0,1 характеризует собой эффективность аренды нежилого помещения.

Имеется ввиду, что размер годовой арендной платы за 10 лет позволял накопить остаточную стоимость нежилого помещения на начало расчетного периода. Если исходить из теории оценки объектов недвижимости, например, доходным подходом, то арендная плата для собственника помещения является доходом потенциальным валовым доходом , который он равномерно получает в результате сдачи имущества в аренду. Из этого следует. Такой принцип определения рыночной стоимости объекта недвижимости предусмотрен методом прямой капитализации в рамках доходного подхода.

В отличие от метода анализа дисконтированного денежного потока, метод прямой капитализации широко применяется при наличии стабильных и равномерных денежных потоках, каковыми и являются арендные платежи. Следовательно, чистый доход арендная плата без учета указанных расходов есть произведение стоимости объекта Сн и коэффициента капитализации Кк.

В условиях рынка этот коэффициент явно занижен, его значение должно определяться с учетом гарантированной без рисковой доходности по альтернативным вариантам вложений капитала. Как видно, в ранее действовавшей Методике хотя и заниженный 0,1 , но все же был коэффициент эффективности, то в новой Методике его нет, и, следовательно, расчет годовой арендной платы ведется от единовременной рыночной стоимости объекта недвижимости ОЦ.

В связи с этим следует и второй методологический просчет ошибка , заключающийся в несоблюдении сопоставимости слагаемых элементов формулы, а именно: затратная составляющая арендной платы имеет годовую размерность то есть показатели рассчитаны в расчете на год , а доходная составляющая арендной платы рассчитана от всей единовременной рыночной стоимости объекта недвижимости ОЦ.

Чтобы более убедительно показать суть методологических просчетов обратимся к методологии оценки эффективности капитальных вложений, которая успешно применялась в постсоветский период примерно с по гг.

Наряду с определением общей абсолютной эффективности капитальных вложений "Методикой…" для выбора наиболее эффективного варианта рекомендовалось определять сравнительную экономическую эффективность капитальных вложений по минимуму приведенных затрат, то есть по формуле:.

Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений в целом по народному хозяйству был установлен в размере 0, Как видно из выражения 3, текущие затраты суммируются с единовременными расходами в качестве которых выступают капитальные вложения , приведенных к годовой размерности с помощью коэффициента сравнительной эффективности 0, Конечно, в условиях рынка коэффициент сравнительной эффективности будет значительно выше, но важно другое - суммируются сопоставимые затраты.

В Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от Коэффициент сравнительной эффективности капитальных вложений показывал в течение какого периода времени вложенные средства окупятся, имея ввиду его обратную величину.

Наряду с этим коэффициент сравнительной эффективности обеспечивал сопоставимость текущих затрат и единовременных капиталовложений, имея ввиду, что единовременные капитальные вложения с помощью этого коэффициента приводились к годовой размерности. Если исходить из сложившегося рынка нежилого фонда в Москве, то коэффициент эффективности примерно составляет:. В каждом конкретном случае коэффициент эффективности определяется по рыночным данным по стоимости продажи и стоимости аренды сопоставимых объектов недвижимости или иным гарантированным ставкам дохода на вложенный капитал.

Но в любом случае, заложенная в формуле 1 рыночная стоимость 1 кв. Попутно следует отметить, что в формуле 1 коэффициент доходности 1 кв. Это "фискальные" коэффициенты и ничего общего с методологией оценки стоимости объектов недвижимости и эффективности капитальных вложений они не имеют. Проще было бы в предыдущей Методике ввести рыночную стоимость и убрать корректирующие коэффициенты. В Методике определения эффективности капитальных вложений однозначно подчеркивалось рекомендовалось , что при расчетах экономической эффективности капитальных вложений должна быть соблюдена сопоставимость затрат и эффекта в сравнимых вариантах, в том числе по основным :.

Следует отметить также, что в затратной составляющей формулы 1 Азатр. Поэтому вопросы учета этих расходов и платежей должны обязательно определяться условиями договора на аренду объекта недвижимости. Совершенно очевидно, что повышение арендной платы с учетом эксплуатационных расходов и коммунальных платежей не может не сказаться на снижении оплаты труда сотрудников фирмы малых предприятий и повышении себестоимости продукции или услуг, а, следовательно, снизится потребительский спрос населения, уменьшится прибыль и отчисления в бюджет.

В связи с тем, что ставки арендной платы за нежилой фонд оказались существенно завышены и методологически не обоснованы, расчет арендной платы за пользование объектами нежилого фонда поручено проводить коммерческим компаниям, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Не приходится сомневаться, что результаты будут достаточно объективными. Однако важно иметь ввиду, что Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности указано, что п. Имеется ввиду, что результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, а, следовательно, и арендной платы за пользование нежилым фондом, необходимо пересматривать через каждые 6 месяцев. На это потребуется и время, и деньги дополнительные расходы, "как всегда" лягут на плечи арендаторов.

Нельзя не отметить то, что в печати имеются высказывания о субъективности лицензионных оценщиков, у которых высокие арендные ставки обусловлены включением вложенных средств арендаторов в улучшение арендуемых площадей.

Но в таком случае, по нашему мнению, оценщики обязаны были бы поставить в известность собственника здания о том, что такие расходы обусловлены функциональным износом, и, следовательно, должны быть исключены.

Но в большей мере такие факты если и имеют место, то больше обусловлены методологическими ошибками самой Методики расчета арендной платы. Выше показано формула 1 , что доходная часть арендной платы формируется на основе оценки рыночной стоимости ОЦ 1 кв.

Поэтому оценщиками при оценке рыночной стоимости учитываются потребительские свойства объекта недвижимости в связи с улучшениями. Но вопрос в том, что для условий аренды должна определяться не рыночная стоимость. Чтобы выяснить какую же стоимость необходимо определять, обратимся к Международным Стандартам оценки МСО и Стандартам оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6.

В наших Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, предусмотрено следующее определение рыночной стоимости:. Возникает вопрос: соблюдаются ли условия рынка при определении рыночной стоимости для целей аренды? По нашему мнению - нет, так как имеются ограничения. Во-вторых, не определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Поэтому российскими Стандартами оценки предусмотрены виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости.

Понятие специальной стоимости объекта оценки нами приведено в полном объеме в связи с тем, чтобы обратить внимание читателей арендаторов, чиновников ДГМИ и др. Возможно также определение стоимости объекта недвижимости при существующем использовании или стоимость объекта оценки с ограниченным рынком. И все. При такой методической посылке снимаются все вопросы с затратами на улучшения арендуемых площадей, наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, экспозиции и др.

Обращаю также внимание арендаторов, что по существующей методологии оценки рыночной стоимости объектов недвижимости учитывается также и стоимость земли, занимаемая этими зданиями. Поскольку арендная плата определяется на основе рыночной стоимости с учетом земли , то тогда арендаторы не должны платить налог на землю.

В противном случае будет иметь место двойная оплата. По нашему мнению, наряду с привлечением оценочных компаний, субъекты Федерации и муниципальные органы власти должны иметь и методологически правильные Методические рекомендации по расчету арендной платы за пользование объектами нежилого фонда.

Такие рекомендации должны быть достаточно просты, понятны арендаторам, к тому же они могут оградить их от произвола "чиновников", устанавливающих различные "корректирующие" коэффициенты.

Пора ставить методологию оценки собственности на научную основу. Аналитика О Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. О Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда Д. Из этого следует во-первых , то, что стоимость недвижимости Сн и чистый доход за вычетом операционных, эксплуатационных и коммунальных платежей взаимосвязаны через коэффициент капитализации Кк , имея ввиду, что стоимость недвижимости есть частное от деления годового чистого дохода на величину коэффициента капитализации.

Если исходить из сложившегося рынка нежилого фонда в Москве, то коэффициент эффективности примерно составляет: в долларовом эквиваленте - 0,,18, а в рублевом эквиваленте - 0,, В Методике определения эффективности капитальных вложений однозначно подчеркивалось рекомендовалось , что при расчетах экономической эффективности капитальных вложений должна быть соблюдена сопоставимость затрат и эффекта в сравнимых вариантах, в том числе по основным : - времени вложения средств и вызванного ими эффекта; - ценам, принятым для выражения затрат и эффекта; - идентичности исчисления показателей, обычно стоимостных, используемых для расчета эффективности.

По МСО рыночная стоимость определяется следующим образом: "Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения".

В наших Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, предусмотрено следующее определение рыночной стоимости: "Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

Во-первых, никакой сделки купли-продажи не происходит. В-третьих, нет экспозиции объекта недвижимости на рынке. В целях сокращения объема текста не раскрываем их понятия, а приведем только названия, а именно: - стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; - стоимость воспроизводства объекта оценки; - стоимость объекта оценки при существующем использовании; - инвестиционная стоимость объекта оценки; - стоимость объекта оценки для целей налогообложения; - ликвидационная стоимость объекта оценки; - утилизационная стоимость объекта оценки; - специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Ваш телефон.

О Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда

Настоящая Методика разработана и направлена на реализацию Концепции управления собственностью города Москвы в целях повышения эффективности управления объектами нежилого фонда и использования рыночной оценки сдаваемых в аренду площадей. Методика расчета арендной платы применяется при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы и состоящих на учете. Рассчитанная в соответствии с данной Методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Величина арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы расчета арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции величины дефлятора , закладываемого в очередной годовой бюджет города Москвы.

О методике расчета арендной платы за пользование арендуемыми нежилыми помещениями

Приложение 1. Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. Настоящая методика далее - Методика устанавливает порядок определения величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. Для определения величины арендной платы в настоящей Методике используется:. Если арендатор занимается несколькими видами деятельности, то коэффициент доходности рассчитывается как средневзвешенная величина, пропорционально площадям, занимаемым под тот или иной вид деятельности на арендуемых площадях. Размер годовой арендной платы за объект нежилого фонда определяется по формуле:.

В целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на годы, обеспечения постепенного перехода определения величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города, реализации целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города отраслей народного хозяйства Правительство Москвы постановляет:. Утвердить Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы далее - Методика , согласно приложению к настоящему постановлению. Ввести в действие Методику расчета арендной платы п. Установить, что:. По действующим договорам аренды, а также по договорам, перезаключаемым на новый срок с арендаторами, надлежащим образом исполняющими свои обязанности, арендная плата рассчитывается по Методике п. Действие ставок арендной платы, установленных в особом порядке решениями Правительства Москвы на год, распространяется на год, если не принято решение об их отмене или изменении. Департаменту имущества города Москвы совместно с отраслевыми, функциональными и территориальными органами исполнительной власти города Москвы с учетом п. Руководителям отраслевых, функциональных и территориальных органов исполнительной власти города Москвы при необходимости уточнения состава льготных категорий групп арендаторов на планируемый год до 1 февраля года, предшествующего планируемому, представлять в Департамент имущества города Москвы соответствующие предложения с необходимым обоснованием.

Искать в документе. О методике расчета арендной платы за пользование арендуемыми нежилыми помещениями Комментарии Ставропольский край. Разделить экран. Ссылка на эту статью Скопировать в буфер Добавить в закладки Добавить комментарий Связанные документы Редакции абзаца Редакции абзаца.

.

.

.

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 5
  1. viversper

    Ну вот и как быть?

  2. garebi

    А как же туристы, которые фоткают и снимают все вокруг, они нарушают запрет?

  3. Боян

    Здравствуйте , на данное время прохожу мероприятие по призыву , это проходит так ,в военкомант приезжают части с разных областей страны и проводят беседу при каждом приезде части выдают повесту , я уже получил 3 отказа , по состоянию здоровья , мне кто то рассказывал после 3 ,отказов , призывника отправляю на службу в резерве или даже могут выдать билет . На сколько это информация может быть достоверной . И я гражданин РБ

  4. Фортунат

    В никакую мы европу не идём с законами ссср-в годы моей юности девушки только и ловили парней из-за выгоды выйди замуж или получить много денег-а сколько пересажали людей из-за простого заявления об изнасиловании-поди докажи-а не докажешь в матриархате-всё под женский пол делается а мужчин считают за быдло!

  5. Аристарх

    В связи с вступлением в силу 15 декабря 2003 г. Федерального закона от 11 ноября 2003 г. N 151-ФЗ О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон О гражданстве Российской Федерации иностранные граждане и лица без гражданства, имевшие гражданство СССР, прибывшие в Российскую Федерацию из государств, входивших в состав СССР, .

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных